Quante volte vi hanno detto che bisogna investire nel mattone perchè rappresenta la migliore forma di investimento nel lungo termine, l’unica in grado di proteggere e rivalutare nel tempo la vostra ricchezza. Questo assunto rappresenta ormai un falso ideologico palesemente dimostrabile nella vita di tutti i giorni. Tanto per iniziare non vale in termini universali: dipende da cosa acquistate e soprattutto dove acquistate. A Miami i real estate agents hanno un motto che ripetono quasi come fosse un mantra: location, location, location. Questo è il segreto per realizzare investimenti immobiliari che nel tempo siano in grado di rivalutarsi significativamente. Tuttavia non basta nemmeno questo. Vi è infatti la necessità di avere la presenza di ulteriori drivers distintivi come una rilevante propulsione demografica ed anche una consistente parte della popolazione che riesce a beneficiare dell’ascensore sociale, vale a dire low class people che riesce a trasformarsi in middle class people grazie alle caratteristiche specifiche di una determinata area economica. Fermatevi a riflettere sul vostro passato e scoprirete che in Italia questi tre elementi erano fortemente individuabili tra gli anni settanta e la metà degli anni novanta. Dopo è iniziata lentamente la stagnazione che ci ha portato ai giorni nostri in cui il mercato residenziale in senso generale è sostanzialmente asfittico, vulnerabile e precario allo stesso tempo.
Inutile nascondersi, il quadro è peggiorato notevolmente negli ultimi sette anni a causa di una fiscalità inconcepibile per una nazione come la nostra, uno scenario socioeconomico in continuo deterioramento (leggasi immigrazione priva di controlli e limitazioni all’ingresso) ed infine una sempre più voluta (politicamente) assenza di protezione per chi detiene la proprietà di un bene immobile. L’elemento tuttavia che determina la maggiore vulnerabilità è rappresentato dai drivers demografici: l’Italia invecchia e con essa anche il suo patrimonio immobiliare detenuto in via principale da persone sempre più anziane che ragionano purtroppo come trentanni fa, con problematiche di assistenza sociale che lo stesso Stato ha difficoltà a soluzionare. Per questo motivo è stato concepito in Italia alcuni anni fa il prestito vitalizio ipotecario, una forma di finanziamento bancario ad personam che consente alle persone anziane con limitati mezzi economici di accendere un prestito bancario per far fronte alle proprie esigenze di vita, mettendo tuttavia a garanzia la propria abitazione. Chi sceglie tale strada è consapevole che la restituzione del debito con la quota degli interessi graverà sugli eredi, i quali accetteranno l’eredità solo in caso di equity positiva. Vale a dire solo nel solo caso in cui il presumibile valore di realizzo sarò abbondantemente superiore alla posta contabile di cui prima abbiamo fatto enunciazione. In caso di mancata accettazione l’istituto di credito può provvedere a vendere di propria sponte l’immobile in questione.
Possiamo immaginare come (giustamente) molte banche siano titubanti nell’erogare tale sorta di finanziamento o, se del caso, lo effettuino con interventi finanziari il cui peso in percentuale sul valore presumibile di realizzo dell’immobile non superino il 20%. Il tutto può apparire cinico, tuttavia la speranza di vita residua può diventare un elemento discriminante, vale a dire che se il fruitore del prestito vivesse molto a lungo, la banca potrebbe avere difficoltà anche a recuperare il capitale con la rivalutazione nel tempo della componente sugli interessi. Dopo la crisi del 2008 gli istituti di credito, anche in Italia, sono soggetti ad una gestione molto più prudente rispetto al passato, questo per non comprometter la stabilità e solidità dell’istituto stesso (che ovviamente si riflette a cascata sulla protezione dei suoi stessi correntisti). Nessun di voi infatti sogna che la propria banca fallisca, per far questo è necessario avere un approccio molto più rigido e critico rispetto al modo di gestire una banca di dieci anni fa. Situazioni di mercato simile al nostro esistono anche in terra iberica, tuttavia, rispetto all’Italia, esiste da poco un’alternativa più alettante e meno rischiosa per entrambi gli attori che sono coinvolti in questa pratica finanziaria che interessa le persone anziane e che gli anglosassoni chiamano il reverse mortgage.
Quotata alla borsa spagnola, nella sezione MAB (Mercado Alternativo Bursatil), Almagro Capital rappresenta una società di investimento che acquista beni immobili residenziali da persone normalmente ottuagenerie ad un prezzo di mercato mediamente inferiore al 25% consentendo all’anziano proprietario di continuare a vivere nella sua abitazione sino al momento del suo decesso. Tecnicamente si vende l’immobile con la nuda proprietà: ovviamente in tal caso l’immobile non rientra a far parte della successione ereditaria in quanto appartiene giuridicamente alla socimi spagnola. Con questo termine si suole indicare una Sociedad Anónima Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, la quale investe nel settore immobiliare potendo sfruttare tutti i benefici fiscali riconosciuti dalla normativa iberica come la tassazione fiscale e la tutela del patrimonio per chi vi desidera investire. La socimi beneficia di due forme di profitto, la percezione dell’affitto dalla persona che ha venduto lo stesso immobile (il che avviene scontando dal prezzo di acquisto il valore dell’usufrutto) e la plusvalenza che si otterrà vendendo in un secondo tempo l’immobile al decesso dell’usufruttuario (il quale può essere anche di forma alternativa nuovamente locato). Alla fine sono i privati che risolvono in forma efficiente i problemi che lo stato sociale non è più in grado di soluzionare. Personalmente più che gli immobili per proteggere la propria serenità di vita, voglio ricordare il noto detto cash is king, attribuibile ad una esternazione nel 1988 dell’amministratore delegato della Volvo, Pehr Gyllenhammar, in commento al noto crash di mercato avvenuto nel 1987.
